Acheter au Maroc depuis la France : guide complet

Le Maroc est l'une des destinations immobilières les plus accessibles pour un acheteur basé en France. Pas de restriction de nationalité pour les biens urbains, des professionnels francophones, des prix encore compétitifs face à l'Europe du Sud, et une proximité géographique qui facilite les séjours réguliers.

Mais accessible ne veut pas dire sans risque. Ce guide vous explique comment procéder, étape par étape.

Pourquoi le Maroc attire autant d'acheteurs français en 2025

La demande immobilière a progressé de 15,46 % en 2024 dans un contexte de tension sur l'offre. La Coupe du Monde 2030 — co-organisée par le Maroc, l'Espagne et le Portugal — accélère les investissements en infrastructure et la valorisation des actifs immobiliers dans les grandes villes. L'extension du TGV Al Boraq jusqu'à Marrakech renforce encore cette dynamique.

Les rendements locatifs bruts oscillent entre 6 et 12 % selon les villes et les typologies. La convention fiscale franco-marocaine évite la double imposition. Et les prix au m² restent très inférieurs à ceux du sud de l'Europe — il est encore possible d'acheter un appartement convenable à Casablanca pour 80 000 euros, ou un riad à Marrakech pour 150 000 euros.

Qui peut acheter au Maroc ?

La loi marocaine autorise les étrangers non-résidents à devenir pleinement propriétaires de biens immobiliers en zone urbaine — appartements, maisons, villas, riads, locaux commerciaux. Aucune restriction de nationalité ne s'applique.

La seule limite concerne les terres agricoles, qui ne peuvent être achetées par des étrangers qu'en cas de reclassement en zone de développement. Pour tout bien urbain, vous avez exactement les mêmes droits qu'un acheteur marocain.

Les Français figurent parmi les nationalités les plus présentes dans l'immobilier marocain, devant les Belges, les Suisses et les Espagnols. L'écosystème de services aux acheteurs non-résidents est bien développé.

Étape 1 : Ouvrir un compte en dirhams convertibles

C'est la première chose à faire — avant même de chercher un bien. C'est une obligation légale pour tout achat immobilier effectué depuis l'étranger.

Ce compte s'ouvre dans une banque marocaine avec votre passeport et une preuve d'adresse. Il vous permet de :

Transférer vos fonds légalement depuis la France
Assurer la traçabilité de votre investissement
Rapatrier les fonds en euros lors d'une revente

Ce dernier point est crucial. Si vous achetez sans passer par un compte en dirhams convertibles, vous ne pourrez pas rapatrier votre argent en France après la vente. C'est une erreur que font certains acheteurs pressés — et qui complique considérablement la revente.

Étape 2 : Choisir le bien et la ville

Chaque ville marocaine a ses propres logiques de marché. Voici les principales :

Marrakech — rendements locatifs de 8 à 12 % via location saisonnière, fort potentiel de valorisation pré-2030. Idéal pour un investissement locatif touristique ou un riad.

Casablanca — capitale économique, rendements stables de 5 à 7 %, forte demande locative des cadres et expatriés. Idéal pour un investissement patrimonial ou un pied-à-terre professionnel.

Agadir — rapport qualité/prix attractif, forte demande saisonnière, accès direct à l'Atlantique. Idéal pour une résidence secondaire.

Tanger — croissance rapide portée par le port et la zone franche industrielle, proximité avec l'Europe. Profil plus orienté développement économique.

Étape 3 : La vérification du bien

Comme au Sénégal, la vérification documentaire est l'étape clé. Au Maroc, la propriété est régie par le Code civil marocain et régulée par le Registre Foncier — la Conservation Foncière.

Les documents à vérifier systématiquement :

Le titre de propriété inscrit au Livre Foncier
L'absence d'hypothèques ou de saisies
La conformité urbanistique du bien
Le permis de construire et le certificat de conformité pour les constructions récentes

Pour un riad en médina : la situation est souvent plus complexe — droits de propriété parfois morcelés entre plusieurs héritiers, statut juridique des parties communes non défini. Faites intervenir un notaire avant toute offre.

Étape 4 : Signer le compromis de vente

Le compromis fixe le prix, les conditions suspensives et le calendrier. Il s'accompagne généralement d'un dépôt de garantie de 10 % du prix.

Si vous n'êtes pas sur place, vous pouvez signer via procuration légalisée depuis la France. Le notaire marocain habitué aux acheteurs non-résidents connaît cette procédure.

Étape 5 : Passer devant le notaire

Le notaire marocain authentifie l'acte de vente, vérifie les titres au Livre Foncier et procède à l'enregistrement.

Les frais à prévoir :

Droits d'enregistrement : 4 % du prix de vente
Honoraires notaire : environ 1 % + TVA (20 %)
Frais de conservation foncière : environ 1,5 %
Frais d'agence : 2,5 à 5 %
Total : environ 6 à 7 % du prix d'achat

Sur un achat à 100 000 euros, prévoyez donc entre 106 000 et 107 000 euros au total.

Étape 6 : Le financement

Autofinancement : le moyen le plus simple. Vous transférez vos fonds depuis la France vers votre compte en dirhams convertibles.

Crédit bancaire marocain : les banques marocaines financent les non-résidents. Conditions générales :

Apport personnel : 30 à 50 % du prix
Justificatifs de 3 années de revenus fiscaux
Taux d'intérêt : 4 à 6,5 % selon le profil
BMCE Bank et Attijariwafa Bank ont des offres spécifiques pour la clientèle MRE (Marocains Résidant à l'Étranger) et les non-résidents étrangers

Hypothèque sur bien français : si vous êtes propriétaire en France, certaines banques acceptent de financer un achat au Maroc en prenant votre bien français en garantie. Les taux peuvent être plus bas, mais le montage est plus complexe.

La fiscalité en résumé

La convention fiscale franco-marocaine évite la double imposition sur les revenus locatifs et les plus-values.

Revenus locatifs :

Inférieurs à 40 000 MAD/an : exonérés de retenue à la source
Entre 40 000 et 120 000 MAD/an : barème progressif de l'IR marocain
Au-delà de 120 000 MAD/an : option pour l'imposition libératoire à 20 %

Les impôts payés au Maroc sont déductibles de votre déclaration française via crédit d'impôt.

Plus-values à la revente :

Exonération de la Taxe sur le Profit Immobilier pendant 6 ans pour les non-résidents sous conditions
Convention franco-marocaine : pas de double imposition

Point à ne pas oublier : si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, vos biens au Maroc sont inclus dans le calcul de l'IFI en France.

Ce que fait ASILI

Acheter au Maroc sans se déplacer est possible. Mais identifier un bien fiable, vérifier les documents, comprendre le marché local — tout ça demande des yeux sur le terrain.

ASILI vous accompagne sur l'ensemble du processus : recherche selon vos critères, vérification documentaire, visite vidéo du bien et du quartier, accompagnement jusqu'à la signature. Vous restez en France et décidez sur la base d'informations vérifiées.

Questions fréquentes

Faut-il se déplacer pour acheter au Maroc ? Non. Une procuration légalisée suffit pour finaliser l'achat. Les notaires marocains sont habitués à cette procédure pour les acheteurs non-résidents.

Peut-on rapatrier les fonds après revente ? Oui, à condition d'avoir initialement acheté via un compte en dirhams convertibles. C'est la condition sine qua non.

Les étrangers peuvent-ils acheter partout au Maroc ? En zone urbaine, oui, sans restriction. Les terres agricoles sont réservées aux Marocains sauf reclassement administratif.

Combien de temps prend un achat ? De 2 à 4 mois en moyenne entre la signature du compromis et la réception du titre de propriété à votre nom.