Fiscalité immobilière au Maroc pour non-résidents
Vous avez un projet au Maroc ?
Décrivez-le en 2 minutes — mise en relation avec une agence vérifiée sous 24h.
Acheter au Maroc depuis la France, c'est gérer deux fiscalités en parallèle. La bonne nouvelle : la convention fiscale franco-marocaine évite la double imposition. La mauvaise : il faut quand même comprendre les règles pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Les impôts à l'achat
Lors de l'acquisition d'un bien, les frais fiscaux à prévoir sont les suivants :
- Droits d'enregistrement : 4 % du prix d'achat
- Taxe notariale : environ 1 % + TVA (20 %)
- Frais de conservation foncière : environ 1,5 %
Total à anticiper : 6 à 7 % du prix d'achat en frais d'acquisition.
Les revenus locatifs
Si vous louez votre bien au Maroc, les revenus sont imposables au Maroc.
Seuil d'exonération : revenus locatifs bruts inférieurs à 40 000 MAD par an — exonérés de retenue à la source.
Au-delà de 120 000 MAD par an : option pour l'imposition libératoire à taux forfaitaire de 20 %.
Entre 40 000 et 120 000 MAD : imposition selon le barème progressif de l'Impôt sur le Revenu marocain.
Grâce à la convention franco-marocaine, les impôts payés au Maroc sur ces revenus sont déductibles de votre déclaration française via un crédit d'impôt. Vous ne payez pas deux fois.
La taxe sur la plus-value à la revente
Quand vous revendez votre bien, la plus-value est soumise à la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) au Maroc.
Exonération les 6 premières années sous certaines conditions pour les non-résidents. C'est un avantage fiscal significatif pour les investisseurs à moyen terme.
Après 6 ans, la TPI s'applique selon le régime en vigueur à la date de cession.
Le compte en dirhams convertibles — clé du rapatriement
C'est une obligation légale pour les non-résidents qui achètent au Maroc. Vous devez financer votre achat via un compte en dirhams convertibles ouvert dans une banque marocaine.
Ce compte vous garantit :
- La traçabilité légale de votre investissement
- Le droit de rapatrier les fonds en devises (euros) lors de la revente
Sans ce compte, vous ne pourrez pas rapatrier votre argent en France après la vente. C'est une erreur que font certains acheteurs pressés — et qui complique considérablement la revente.
L'IFI en France
Point important souvent oublié : si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, vos biens au Maroc sont inclus dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière en France.
Les biens étrangers sont déclarables et taxables en France au titre de l'IFI. Anticipez ce point si vous détenez déjà un patrimoine immobilier significatif.
Optimisation : les bonnes pratiques
- Ouvrez le compte en dirhams convertibles dès le début — avant tout virement
- Déclarez les revenus locatifs au Maroc même s'ils sont sous le seuil d'exonération — ça simplifie la situation lors d'un contrôle
- Conservez tous les justificatifs de transfert depuis la France — le notaire les exigera lors de la revente
- Consultez un expert-comptable franco-marocain si vos revenus locatifs dépassent 40 000 MAD — la structuration fiscale peut faire une vraie différence
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes revenus locatifs marocains en France ? Oui. Même si vous avez payé l'impôt au Maroc, vous devez les déclarer en France. La convention évite la double imposition via un crédit d'impôt.
Peut-on rapatrier librement l'argent de la vente en France ? Oui, à condition d'avoir acheté via un compte en dirhams convertibles et de pouvoir justifier l'origine des fonds.
La TPI est-elle négociable ? Non. C'est un impôt fixé par la loi marocaine. En revanche, l'exonération des 6 premières années est un avantage à planifier dès l'achat.
Prêt à concrétiser votre projet ?
Un conseiller ASILI vous contacte sous 24h. Gratuit, sans engagement.