Fiscalité immobilière au Maroc pour non-résidents

Acheter au Maroc depuis la France, c'est gérer deux fiscalités en parallèle. La bonne nouvelle : la convention fiscale franco-marocaine évite la double imposition. La moins bonne : il faut comprendre les règles des deux pays pour éviter les mauvaises surprises.

Ce guide détaille chaque impôt, les seuils qui s'appliquent, et les optimisations légales disponibles.

Les impôts à l'achat

Avant même de toucher un loyer ou de revendre, l'achat lui-même génère des frais fiscaux incontournables.

Ce que vous payez au moment de signer :

Poste	Taux	Exemple sur 100 000 €
Droits d'enregistrement	4 % du prix	4 000 €
Honoraires notaire	~1 % + TVA 20 %	~1 200 €
Conservation foncière	~1,5 %	1 500 €
Frais d'agence	2,5 à 5 %	2 500 à 5 000 €
Total frais d'acquisition	~6 à 7 %	~9 200 à 11 700 €

Ces frais sont non récupérables et doivent être intégrés dans votre calcul de rentabilité dès le départ.

La fiscalité des revenus locatifs

Si vous louez votre bien au Maroc, les revenus sont imposables au Maroc selon l'Impôt sur le Revenu (IR) marocain.

Les trois tranches à connaître :

Revenus bruts inférieurs à 40 000 MAD/an (~3 700 €) Exonérés de retenue à la source. Vous n'avez aucune obligation déclarative au Maroc pour ces montants.

Revenus bruts entre 40 000 et 120 000 MAD/an (3 700 à 11 000 €) Imposition selon le barème progressif de l'IR marocain, après abattement forfaitaire de 40 % pour charges. Le taux effectif oscille entre 10 et 30 % selon le montant.

Revenus bruts supérieurs à 120 000 MAD/an (plus de 11 000 €) Option pour l'imposition libératoire à 20 % (Art. 28 du CGI marocain). Ce taux forfaitaire est souvent plus avantageux que le barème progressif au-delà d'un certain niveau de revenus.

En pratique : pour un appartement loué 800 € par mois à Casablanca, soit environ 9 600 € par an (environ 105 000 MAD), vous êtes dans la tranche intermédiaire. L'impôt marocain sera de l'ordre de 1 500 à 2 500 € selon votre situation.

La convention fiscale franco-marocaine

C'est le mécanisme qui empêche la double imposition.

Comment ça fonctionne :

Vous déclarez vos revenus locatifs marocains dans votre déclaration française (formulaire 2047)
Vous mentionnez l'impôt déjà payé au Maroc
La France accorde un crédit d'impôt équivalent à l'impôt marocain
Vous ne payez que la différence si le taux français est plus élevé

Exemple concret :

Revenus locatifs : 8 000 € (équivalent MAD)
Impôt marocain payé : 1 200 €
Impôt français calculé sur ces revenus : 1 800 €
Crédit d'impôt accordé : 1 200 €
Impôt français net à payer : 600 €
Total impôt sur ces revenus : 1 800 € (pas 3 000 €)

La Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) à la revente

Quand vous revendez votre bien, la plus-value est soumise à la TPI au Maroc.

Le régime pour les non-résidents :

Exonération les 6 premières années — sous conditions, les non-résidents bénéficient d'une exonération de TPI pendant 6 ans à compter de la date d'acquisition. C'est un avantage fiscal significatif pour les investisseurs à moyen terme.

Après 6 ans : le taux standard de la TPI s'applique. Il est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat actualisé (ajusté de l'inflation et des travaux réalisés).

Optimisation : si vous prévoyez de revendre, planifiez la cession dans la fenêtre des 6 premières années pour bénéficier de l'exonération. Une décision prise au moment de l'achat, pas au moment de la revente.

Le compte en dirhams convertibles : la clé du rapatriement

C'est une obligation légale, mais aussi une protection fiscale et pratique essentielle.

Pourquoi c'est indispensable :

Trace légale de votre investissement initial
Droit de rapatrier les fonds en euros lors de la revente
Protection en cas de contrôle fiscal des deux côtés

Si vous n'avez pas acheté via un compte en dirhams convertibles, vous ne pouvez légalement pas rapatrier le produit de la vente en France. Vous seriez bloqué avec des dirhams non convertibles — une situation très difficile à régulariser.

Comment l'ouvrir : dans n'importe quelle banque marocaine (BMCE, Attijariwafa, CIH, Banque Populaire) avec votre passeport et un justificatif d'adresse française. L'ouverture peut se faire à distance pour les non-résidents.

L'IFI en France : ne pas oublier

Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, vos biens situés au Maroc sont inclus dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière en France.

C'est souvent surprenant pour les acheteurs qui pensent que leurs biens étrangers échappent à l'IFI. La convention franco-marocaine ne prévoit pas d'exonération sur ce point.

Si vous approchez ce seuil : consultez un conseiller fiscal franco-marocain avant l'achat pour structurer correctement l'opération.

Les taxes locales au Maroc

Deux taxes annuelles s'appliquent aux propriétaires :

Taxe d'habitation — calculée sur la valeur locative du bien. Exonération totale pendant 5 ans pour les constructions nouvelles. Taux entre 10 et 20 % selon la valeur locative.

Taxe de services communaux — entre 10,5 et 13,5 % de la valeur locative selon la commune. Elle finance les services municipaux.

Ces taxes sont relativement modestes comparées aux taxes foncières françaises. Pour un appartement standard à Marrakech, comptez 200 à 500 euros par an.

Les bonnes pratiques fiscales

Dès l'achat :

Ouvrez le compte en dirhams convertibles avant tout virement
Conservez tous les justificatifs de transfert
Demandez au notaire une attestation d'importation de devises

Chaque année :

Déclarez les revenus locatifs en France (formulaire 2047) même si exonérés au Maroc
Payez l'impôt marocain si applicable et conservez les quittances
Déclarez les biens étrangers sur votre formulaire 3916 (comptes bancaires étrangers)

En vue de la revente :

Consultez un fiscaliste pour optimiser la cession selon votre situation
Conservez toutes les preuves de travaux réalisés (déductibles du calcul de la plus-value)

Questions fréquentes

Dois-je déclarer mes revenus locatifs marocains en France même si je paie déjà au Maroc ? Oui. Vous devez les déclarer en France, mais la convention évite la double imposition via crédit d'impôt. Ne pas déclarer expose à des redressements des deux côtés.

La TPI s'applique-t-elle si je revends à perte ? Non. La TPI ne s'applique qu'en cas de plus-value. Si vous revendez moins cher qu'à l'achat, aucune taxe n'est due.

Peut-on déduire les intérêts d'emprunt marocain des revenus locatifs ? Oui, dans le cadre du calcul de l'IR marocain, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.